ขายฝากที่ดิน
คำตอบสั้น
ขายฝากที่ดินคือการโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อฝากไว้ก่อนเพื่อรับเงินก้อน โดยมีสิทธิไถ่คืนภายในกำหนดตามสัญญา ขั้นต่ำ 1 ปี สูงสุด 10 ปี วงเงินขายฝากโดยทั่วไปราว 50–65% ของมูลค่าประเมิน ขึ้นกับประเภททรัพย์ ทำเล มูลค่า สภาพคล่อง และผลการประเมิน สินไถ่รวมผลประโยชน์ตอบแทนไม่เกิน 15% ต่อปี
ขายฝากที่ดินคืออะไร เหมาะกับใคร
ขายฝากเหมาะกับเจ้าของที่ดินที่ต้องการเงินเร็วและมีแผนไถ่คืนชัดเจน ก่อนเซ็นควรรู้ว่าครบกำหนดแล้วไม่ไถ่ ที่ดินจะหลุดเป็นของผู้ซื้อฝาก จึงควรวางแผนแหล่งเงินไถ่ตั้งแต่วันแรก
ขายฝากที่ดินคือการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้ผู้ซื้อฝากไว้ก่อนเพื่อรับเงินก้อน โดยมีสิทธิไถ่ที่ดินคืนภายในกำหนดตามสัญญา ในราคาสินไถ่ที่ตกลง
หากครบกำหนดแล้วไม่ไถ่ ที่ดินจะหลุดเป็นของผู้ซื้อฝากโดยสมบูรณ์ จึงควรวางแผนแหล่งเงินไถ่และขอต่อสัญญาก่อนครบกำหนดหากยังไม่พร้อม
กรณีที่พบบ่อยของเจ้าของที่ดิน
- ที่ดินเปล่าที่ถือไว้ยังไม่ได้สร้างรายได้ ต้องการเปลี่ยนเป็นเงินทุนโดยไม่ขายขาด
- เจ้าของสวน ไร่ หรือที่ดินเกษตรที่ต้องการทุนขยายกิจการ
- ที่ดินติดถนนที่มีศักยภาพพัฒนา ต้องการเงินก้อนระหว่างรอขายหรือรอพัฒนา
ที่ดินประเมินวงเงินจากอะไร
- ทำเลและระยะห่างจากถนนสายหลัก ชุมชน นิคมอุตสาหกรรม หรือแหล่งท่องเที่ยว
- หน้ากว้างที่ติดถนนและสภาพถนนเข้าออก (ที่ดินตาบอดต้องมีสิทธิผ่านทาง)
- ผังเมืองและการใช้ประโยชน์ที่ดิน (ที่อยู่อาศัย พาณิชย์ อุตสาหกรรม เกษตร)
- รูปแปลง ระดับน้ำท่วมขัง และราคาซื้อขายจริงในละแวกใกล้เคียง
เงื่อนไขของขายฝากที่ดิน
| หัวข้อ | ขายฝากที่ดิน |
|---|---|
| กรรมสิทธิ์ | โอนให้ผู้ซื้อฝากไปก่อน แต่มีสิทธิไถ่คืน |
| วงเงิน | โดยทั่วไปราว 50–65% ของมูลค่าประเมิน (ขึ้นกับประเภททรัพย์ ทำเล มูลค่า สภาพคล่อง และผลการประเมิน) |
| สินไถ่ | ราคาขายฝากรวมผลประโยชน์ตอบแทนไม่เกิน 15% ต่อปี |
| ระยะเวลาไถ่ | ขั้นต่ำ 1 ปี สูงสุด 10 ปี ตามกฎหมาย |
| ความเร็ว | ประมาณ 1-3 วันหลังตรวจทรัพย์ |
| ความเสี่ยงหลัก | ไม่ไถ่ตามกำหนด ทรัพย์หลุดเป็นของผู้ซื้อฝาก |
ตัวเลขเป็นค่าประมาณการเบื้องต้น ค่าธรรมเนียมและภาษีดูได้ในบทความ ภาษีและค่าธรรมเนียมจำนอง-ขายฝาก
เอกสารที่ต้องเตรียม
- โฉนดที่ดินตัวจริง (หรือ น.ส.3 ก. ที่ตรวจแนวเขตแล้ว)
- บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของเจ้าของ
- แผนที่หรือลิงก์พิกัด Google Maps ของแปลงที่ดิน
- ข้อมูลภาระผูกพันเดิมบนโฉนด (ถ้ามี) เช่น จำนอง ภาระจำยอม
ขั้นตอนขายฝากที่ดิน
- 1ส่งภาพโฉนดและข้อมูลที่ดินผ่านฟอร์มหรือไลน์ @assetflow
- 2ทีมงานประเมินวงเงินและเงินสุทธิหลังหักหนี้เดิม
- 3ตรวจทรัพย์หน้างาน ตกลงราคาขายฝาก วันไถ่ และสินไถ่
- 4ไปสำนักงานที่ดิน จดทะเบียนขายฝาก
- 5รับเงินโอนเข้าบัญชีในวันจดทะเบียน และวางแผนไถ่คืน
ข้อควรระวังสำหรับที่ดิน
- ที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 โดยหลักทำไม่ได้เพราะมีข้อห้ามโอนตามกฎหมาย
- ที่ดินตาบอดหรือติดภาระจำยอมต้องตรวจสิทธิผ่านทางก่อนประเมิน
- ที่ดินอยู่ในเขตเวนคืนหรือพื้นที่ควบคุมพิเศษอาจถูกประเมินต่ำหรือทำไม่ได้
- ทรัพย์หลุดหากไม่ไถ่ตามกำหนด
- ตรวจราคาสินไถ่และวันครบกำหนดในสัญญาให้ชัดเจน
- ทำที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น อย่าเซ็นสัญญานอกสำนักงาน
คำถามที่พบบ่อย
ขายฝากที่ดินแล้วครบกำหนดไม่ไถ่ จะเกิดอะไรขึ้น?
กรรมสิทธิ์ที่ดินหลุดเป็นของผู้ซื้อฝากอย่างสมบูรณ์ ควรตกลงต่อสัญญาหรือไถ่ถอนก่อนครบกำหนดอย่างน้อยหนึ่งเดือน
ที่ดินเปล่าไม่มีสิ่งปลูกสร้าง ทำได้ไหม?
ทำได้ ที่ดินเปล่าประเมินจากทำเล ถนนเข้าออก และผังเมือง ยิ่งติดถนนชัดเจนและซื้อขายคล่อง วงเงินยิ่งดี
ที่ดินต่างจังหวัดต้องเดินทางมากรุงเทพฯ ไหม?
ไม่ต้อง จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินท้องที่ที่ทรัพย์ตั้งอยู่ ตรวจข้อมูลเบื้องต้นทางไลน์ก่อนได้
ขายฝากขั้นต่ำกี่ปี?
ตามที่เราระบุ ขั้นต่ำ 1 ปี และสูงสุด 10 ปีตามกฎหมาย ควรตรวจในสัญญาให้ชัดเจนก่อนเซ็น
ขอต่อสัญญาขายฝากได้ไหม?
ทำได้เมื่อตกลงกับผู้ซื้อฝากก่อนครบกำหนด ควรติดต่อล่วงหน้า อ่านรายละเอียดในบทความเรื่องการขยายสัญญา