ที่ดินตาบอด / โฉนด น.ส.3ก / ที่ดินติดภาระจำยอม จำนอง-ขายฝากได้หรือไม่?

ทำได้ทั้งสามกรณี แต่วงเงินและเงื่อนไขต่างกัน โดย น.ส.3ก จำนอง-ขายฝากได้ถูกต้องตามกฎหมาย ที่ดินติดภาระจำยอมทำได้โดยประเมินหักส่วนที่เป็นทาง ส่วนที่ดินตาบอดต้องพิจารณาเป็นกรณีพิเศษและมักได้วงเงินต่ำกว่าปกติ

หลายท่านมีที่ดินมรดกหรือที่ดินที่ถือครองมานานแต่ติดปัญหาเอกสารสิทธิ์หรือลักษณะทางกายภาพ เช่น ไม่มีทางสาธารณประโยชน์เข้าถึง เอกสารยังเป็น น.ส.3ก หรือมีภาระจำยอมจดทะเบียนติดอยู่ ซึ่งมักถูกธนาคารปฏิเสธทันที แต่ในตลาดจำนองและขายฝากยังมีทางออก

โฉนด น.ส.3ก (ครุฑเขียว) จำนอง-ขายฝากได้ไหม

น.ส.3ก—หนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่มีการรังวัดและใช้ภาพถ่ายทางอากาศ สามารถจดทะเบียนจำนองหรือขายฝากได้ที่สำนักงานที่ดิน

ทำได้ น.ส.3ก คือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่มีการรังวัดและใช้ภาพถ่ายทางอากาศชัดเจนตามกฎหมายที่ดิน สามารถจดทะเบียนจำนองหรือขายฝากที่สำนักงานที่ดินได้ถูกต้องเช่นเดียวกับโฉนดครุฑแดง (น.ส.4) เพียงแต่วงเงินที่อนุมัติอาจลดทอนลงตามสภาพคล่องในตลาด

ที่ดินตาบอด (ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ)

พิจารณาเป็นกรณีพิเศษ และวงเงินจะต่ำกว่าปกติ เพราะที่ดินตาบอดมีสภาพคล่องในการเปลี่ยนมือต่ำ หากจำเป็นต้องนำมาขายฝาก มักมีแนวทางพิจารณาเพิ่มเติมดังนี้

• มีการจดทะเบียนภาระจำยอมเรื่องทางเดิน/ทางรถยนต์ผ่านที่ดินข้างเคียงเรียบร้อยแล้ว
• เป็นที่ดินตาบอดที่อยู่ติดกับที่ดินของผู้ซื้อฝาก หรือมีแผนเปิดทางในอนาคต
• หากไม่มีทางออกเลย นายทุนส่วนใหญ่อาจไม่รับ หรือรับในสัดส่วนวงเงินที่ค่อนข้างต่ำ (ประมาณ 20-30% ของราคาประเมิน)

ที่ดินติดภาระจำยอม (Servitude)

ทำได้ แต่ต้องพิจารณาส่วนที่ถูกรอนสิทธิ การที่ที่ดินของเรายอมให้ที่ดินแปลงอื่นผ่านเข้า-ออก (เราเป็นภารยทรัพย์) ไม่ได้ตัดสิทธิ์ในการจำนองหรือขายฝาก แต่ผู้ประเมินราคาจะหักพื้นที่ส่วนที่เป็นทางภาระจำยอมออกจากการคำนวณมูลค่าหลักประกัน

คำแนะนำสำหรับผู้ถือครองทรัพย์ลักษณะพิเศษ

ก่อนตัดสินใจนำทรัพย์เข้าทำธุรกรรม ควรส่งสำเนาเอกสารสิทธิ์พร้อมรูปถ่ายระวางที่ดินให้ผู้เชี่ยวชาญของ AssetFlow ช่วยตรวจสอบล่วงหน้า เพื่อประเมินความเป็นไปได้และข้อกฎหมายอย่างถูกต้อง ป้องกันการเสียเวลาและค่าใช้จ่ายในการเดินทาง