จำนอง/ขายฝากอาคารพาณิชย์และตึกแถว ทำได้ไหม?
คำตอบสั้น
ทำได้ อาคารพาณิชย์และตึกแถวที่มีโฉนดถูกต้องประเมินจากทำเล ความกว้างหน้าอาคาร สภาพอาคาร และรายได้จากค่าเช่าหรือการใช้งาน วงเงินเบื้องต้นสูงสุดประมาณ 65% ของมูลค่าทรัพย์* (จำนองโดยทั่วไปราว 30–40% ขายฝากราว 50–65%) ขึ้นกับประเภททรัพย์ ทำเล มูลค่า สภาพคล่อง และผลการประเมิน ใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนหรือขยายกิจการได้โดยยังรักษาทรัพย์ไว้ได้
สิ่งที่ผู้ประเมินดูในอาคารพาณิชย์
- ทำเล: ย่านการค้า ถนนสายหลัก หรือใกล้ชุมชน สถานีรถไฟฟ้า ตลาด และมหาวิทยาลัย
- หน้ากว้างและจำนวนชั้น: ส่งผลต่อการใช้ประโยชน์และค่าเช่า
- สภาพอาคาร: อายุ โครงสร้าง การซ่อมแซม และการต่อเติมที่ถูกกฎหมาย
- รายได้ค่าเช่า: สัญญาเช่ากับผู้เช่าที่ชัดเจนช่วยเพิ่มความน่าเชื่อถือ
- ที่จอดรถ ทางเข้าออก และข้อจำกัดจากผังเมืองหรือเขตควบคุมอาคาร
จำนองหรือขายฝาก เลือกอย่างไร
| ประเด็น | จำนอง | ขายฝาก |
|---|---|---|
| กรรมสิทธิ์ระหว่างสัญญา | ยังเป็นของเจ้าของ | โอนให้ผู้ซื้อฝากไปก่อน มีสิทธิไถ่คืน |
| เหมาะกับ | กิจการที่มีรายได้สม่ำเสมอ | ต้องการเงินเร็ว วางแผนไถ่ชัดเจน |
| ระยะเวลา | ตามที่ตกลงในสัญญา | ไถ่ได้ไม่เกิน 10 ปี (ป.พ.พ. มาตรา 494) ระยะเวลาขั้นต่ำและเงื่อนไขอื่นตามสัญญา |
| ดอกเบี้ย/สินไถ่ | ไม่เกิน 15% ต่อปี | ไม่เกิน 15% ต่อปี รวมผลประโยชน์ตอบแทน |
กรณีที่พบบ่อยของเจ้าของอาคารพาณิชย์
- ต้องการเงินหมุนเวียนซื้อสต็อกหรือขยายร้านช่วงก่อนฤดูขาย
- ตึกแถวปล่อยเช่าอยู่และต้องการเงินก้อนไปลงทุนอย่างอื่นโดยไม่ขายตึก
- ธนาคารไม่อนุมัติสินเชื่อเพราะกิจการมีรายรับเป็นเงินสดหรือไม่มีเอกสารรายได้ครบ
- ตึกติดจำนองเดิม ต้องการเปลี่ยนเจ้าหนี้และรับเงินส่วนเกินเพิ่ม
เอกสารที่เตรียม
โฉนดตัวจริง บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านเจ้าของ สัญญาเช่า (ถ้ามี) และเอกสารนิติบุคคลกรณีบริษัทถือกรรมสิทธิ์ ส่วนขั้นตอนเหมือนทรัพย์อื่น คือส่งภาพโฉนดให้ประเมินเบื้องต้น ตรวจหน้างาน แล้วนัดจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน
คำถามที่พบบ่อย
ตึกแถวที่ยังเปิดร้านอยู่ ทำได้ไหม?
ทำได้ ไม่จำเป็นต้องปิดกิจการ ควรตกลงเรื่องการใช้อาคารระหว่างสัญญาให้ชัดเจนก่อนจดทะเบียน
อาคารพาณิชย์ได้วงเงินประมาณเท่าไหร่?
วงเงินเบื้องต้นสูงสุดประมาณ 65% ของมูลค่าทรัพย์* (จำนองโดยทั่วไปราว 30–40% ขายฝากราว 50–65%) ขึ้นกับประเภททรัพย์ ทำเล มูลค่า สภาพคล่อง และผลการประเมิน ขึ้นกับทำเลและสภาพคล่อง ลองใส่มูลค่าในเครื่องคำนวณเพื่อดูวงเงินและดอกเบี้ยเบื้องต้น
มีสัญญาเช่าอยู่ ช่วยเพิ่มวงเงินไหม?
ช่วยเพิ่มความน่าเชื่อถือของทรัพย์และแผนชำระดอกเบี้ย แต่วงเงินยังคิดจากมูลค่าประเมินของทรัพย์เป็นหลัก
อาคารต่อเติมไม่ได้ขออนุญาต กระทบไหม?
ส่วนต่อเติมที่ผิดกฎหมายอาจไม่ถูกนับเป็นมูลค่า วงเงินจะคิดจากส่วนที่ถูกต้องเป็นหลัก
ข้อมูลในหน้านี้เป็นข้อมูลทั่วไปเพื่อประกอบการตัดสินใจ ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมาย เงื่อนไขและตัวเลขจริงขึ้นกับทรัพย์และสัญญาแต่ละราย ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญก่อนทำสัญญา