ขายฝากบ้านที่ติดจำนองอยู่ ทำได้ไหม?

ทำไมคนถึงขายฝากบ้านที่ยังติดจำนอง

สถานการณ์ที่พบบ่อยคือผ่อนบ้านกับธนาคารไม่ไหว เริ่มค้างชำระ หรือธนาคารเริ่มแจ้งดำเนินการตามสัญญา ขณะเดียวกันบ้านมีมูลค่าเพิ่มขึ้นจากตอนซื้อ จึงเหลือส่วนต่างมูลค่า (equity) ที่นำมาใช้ได้ การขายฝากช่วยให้ได้เงินไปปิดหนี้เดิมทันเวลาและได้เงินสดตั้งหลัก โดยยังมีสิทธิไถ่บ้านคืน

ขั้นตอน: ปิดจำนองเดิม แล้วจดขายฝากต่อในวันเดียว

• ส่งภาพโฉนด ที่ตั้งบ้าน และยอดหนี้คงเหลือโดยประมาณ เพื่อประเมินเบื้องต้น
• ขอหนังสือรับรองยอดหนี้จากธนาคาร หรือเจ้าหนี้เดิม และตรวจสถานะการถูกฟ้อง/อายัดที่สำนักงานที่ดิน
• ตรวจบ้านและประเมินวงเงิน ยืนยันเงินสดสุทธิหลังหักหนี้เดิม
• วันจดทะเบียน: ไถ่ถอนจำนองรายการเดิม แล้วจดทะเบียนขายฝากรายการใหม่ต่อกันที่สำนักงานที่ดิน
• รับเงินส่วนต่าง พร้อมสำเนาสัญญาที่ระบุกำหนดไถ่ถอนและสินไถ่ชัดเจน

เงื่อนไขสำคัญของสัญญาขายฝากบ้าน

ข้อควรระวัง

• บ้านที่ติดจำนองหลายรายการ ติดอายัด หรือถูกฟ้องบังคับคดีแล้ว ต้องตรวจสถานะตามขั้นตอนกฎหมายก่อน
• ควรวางแผนไถ่ถอนตั้งแต่วันแรก รวมถึงแหล่งเงินที่จะไถ่คืน หากครบกำหนดไม่ไถ่ ทรัพย์หลุดเป็นของผู้ซื้อฝาก
• อ่านสัญญาก่อนเซ็นทุกครั้ง โดยเฉพาะราคาสินไถ่ วันครบกำหนด และค่าใช้จ่ายทั้งหมด
• ผู้ซื้อฝากที่ถูกต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเสมอ อย่าเซ็นสัญญานอกสำนักงานที่ดิน

ถ้าตอนนี้ติดขายฝากรายอื่นอยู่แล้ว

กรณีบ้านอยู่ในสัญญาขายฝากกับรายอื่น และต้องการเปลี่ยนนายทุนเพื่อลดดอกเบี้ยหรือขยายเวลา อ่านแนวทางการโอนย้ายสัญญาได้ในบทความที่เกี่ยวข้อง