ขายฝากบ้าน
คำตอบสั้น
ขายฝากบ้านคือการโอนกรรมสิทธิ์บ้านไปก่อนเพื่อรับเงินก้อน โดยมีสิทธิไถ่คืนภายในกำหนด ขั้นต่ำ 1 ปี และตกลงเรื่องการอยู่อาศัยต่อไว้ในสัญญาได้ สินไถ่รวมผลประโยชน์ไม่เกิน 15% ต่อปี
ขายฝากบ้านคืออะไร เหมาะกับใคร
ขายฝากบ้านมักใช้เมื่อต้องการเงินด่วน เช่น ปิดหนี้ที่ใกล้ถูกบังคับคดี หรือมีธุรกิจที่ต้องใช้ทุนเร็ว ความเสี่ยงคือหากไม่ไถ่ตามกำหนด บ้านจะหลุด จึงควรมีแผนไถ่ที่ชัดเจนและอ่านสัญญาทุกข้อก่อนเซ็น
ขายฝากบ้านคือการโอนกรรมสิทธิ์บ้านให้ผู้ซื้อฝากไว้ก่อนเพื่อรับเงินก้อน โดยมีสิทธิไถ่บ้านคืนภายในกำหนดตามสัญญา ในราคาสินไถ่ที่ตกลง
หากครบกำหนดแล้วไม่ไถ่ บ้านจะหลุดเป็นของผู้ซื้อฝากโดยสมบูรณ์ จึงควรวางแผนแหล่งเงินไถ่และขอต่อสัญญาก่อนครบกำหนดหากยังไม่พร้อม
กรณีที่พบบ่อยของเจ้าของบ้าน
- เจ้าของบ้านที่ต้องการเงินก้อนใช้ในธุรกิจ การศึกษา หรือค่ารักษาพยาบาล โดยไม่ขายบ้าน
- บ้านที่ผ่อนธนาคารอยู่และต้องการเปลี่ยนเจ้าหนี้หรือรับเงินเพิ่มจากส่วนต่างมูลค่า
- เจ้าของบ้านที่ธนาคารปฏิเสธสินเชื่อเพราะรายได้ไม่ประจำหรือไม่มีสลิป
บ้านประเมินวงเงินจากอะไร
- ทำเลและความสะดวกเดินทาง ใกล้โรงเรียน ห้างสรรพสินค้า หรือรถไฟฟ้า
- ที่ดินและตัวบ้านรวมกัน อายุอาคาร สภาพโครงสร้าง และการดูแลรักษา
- หมู่บ้านจัดสรร ค่าส่วนกลาง และทางเข้าออกที่เป็นถนนสาธารณะหรือถนนภายในที่ถูกต้อง
- ราคาซื้อขายบ้านใกล้เคียงและสภาพคล่องเมื่อต้องขายต่อ
เงื่อนไขของขายฝากบ้าน
| หัวข้อ | ขายฝากบ้าน |
|---|---|
| กรรมสิทธิ์ | โอนให้ผู้ซื้อฝากไปก่อน แต่มีสิทธิไถ่คืน |
| วงเงิน | โดยทั่วไปราว 50–65% ของมูลค่าประเมิน (ขึ้นกับประเภททรัพย์ ทำเล มูลค่า สภาพคล่อง และผลการประเมิน) |
| สินไถ่ | ราคาขายฝากรวมผลประโยชน์ตอบแทนไม่เกิน 15% ต่อปี |
| ระยะเวลาไถ่ | ขั้นต่ำ 1 ปี สูงสุด 10 ปี ตามกฎหมาย |
| ความเร็ว | ประมาณ 1-3 วันหลังตรวจทรัพย์ |
| ความเสี่ยงหลัก | ไม่ไถ่ตามกำหนด ทรัพย์หลุดเป็นของผู้ซื้อฝาก |
ตัวเลขเป็นค่าประมาณการเบื้องต้น ค่าธรรมเนียมและภาษีดูได้ในบทความ ภาษีและค่าธรรมเนียมจำนอง-ขายฝาก
เอกสารที่ต้องเตรียม
- โฉนดที่ดินตัวจริงของบ้านและที่ดิน
- ทะเบียนบ้านและบัตรประชาชนของเจ้าของ
- ใบอนุญาตก่อสร้างหรือแบบบ้านที่มี (ช่วยยืนยันส่วนต่อเติม)
- สัญญาและยอดหนี้จำนองเดิม (ถ้ามี) เพื่อวางแผนปิดหนี้ในวันจดทะเบียน
ขั้นตอนขายฝากบ้าน
- 1ส่งภาพโฉนดและข้อมูลบ้านผ่านฟอร์มหรือไลน์ @assetflow
- 2ทีมงานประเมินวงเงินและเงินสุทธิหลังหักหนี้เดิม
- 3ตรวจทรัพย์หน้างาน ตกลงราคาขายฝาก วันไถ่ และสินไถ่
- 4ไปสำนักงานที่ดิน จดทะเบียนขายฝาก
- 5รับเงินโอนเข้าบัญชีในวันจดทะเบียน และวางแผนไถ่คืน
ข้อควรระวังสำหรับบ้าน
- ส่วนต่อเติมที่ไม่ได้ขออนุญาตอาจไม่ถูกนับเป็นมูลค่า
- บ้านที่ค้างค่าส่วนกลางหรือถูกอายัดต้องแก้ให้เรียบร้อยก่อนจดทะเบียน
- ตกลงเรื่องการอยู่อาศัยต่อระหว่างสัญญาไว้เป็นลายลักษณ์อักษรก่อนเซ็น
- ทรัพย์หลุดหากไม่ไถ่ตามกำหนด
- ตรวจราคาสินไถ่และวันครบกำหนดในสัญญาให้ชัดเจน
- ทำที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น อย่าเซ็นสัญญานอกสำนักงาน
คำถามที่พบบ่อย
ขายฝากบ้านที่ยังติดจำนองธนาคาร ทำได้ไหม?
ทำได้ถ้ามูลค่าบ้านสูงกว่ายอดหนี้ โดยปิดจำนองเดิมและจดขายฝากต่อในวันเดียวกัน อ่านขั้นตอนในคู่มือบ้านติดจำนอง
ทำแล้วยังอยู่บ้านต่อได้ไหม?
ทำได้เมื่อตกลงเงื่อนไขการอยู่อาศัยไว้ในสัญญาชัดเจนก่อนจดทะเบียน ควรระบุเป็นลายลักษณ์อักษร
บ้านยังผ่อนธนาคารอยู่ ทำได้ไหม?
ทำได้ถ้ามูลค่าบ้านสูงกว่ายอดหนี้ โดยนำเงินใหม่ไปปิดหนี้ธนาคารและไถ่ถอนจำนองเดิมในวันเดียวกันที่สำนักงานที่ดิน
ขายฝากขั้นต่ำกี่ปี?
ตามที่เราระบุ ขั้นต่ำ 1 ปี และสูงสุด 10 ปีตามกฎหมาย ควรตรวจในสัญญาให้ชัดเจนก่อนเซ็น
ขอต่อสัญญาขายฝากได้ไหม?
ทำได้เมื่อตกลงกับผู้ซื้อฝากก่อนครบกำหนด ควรติดต่อล่วงหน้า อ่านรายละเอียดในบทความเรื่องการขยายสัญญา