ขายฝากอาคารพาณิชย์
คำตอบสั้น
ขายฝากอาคารพาณิชย์คือการโอนกรรมสิทธิ์ตึกไปก่อนเพื่อรับเงินก้อน โดยมีสิทธิไถ่คืนภายในกำหนดและตกลงเปิดกิจการต่อได้ ขั้นต่ำ 1 ปี สูงสุด 10 ปี สินไถ่รวมผลประโยชน์ไม่เกิน 15% ต่อปี
ขายฝากอาคารพาณิชย์คืออะไร เหมาะกับใคร
เจ้าของอาคารพาณิชย์ที่ต้องการเงินเร็วเพื่อลงทุนหรือปิดหนี้ระยะสั้นมักเลือกขายฝาก ก่อนตัดสินใจควรคำนวณเงินสุทธิหลังหักหนี้เดิมและค่าใช้จ่าย รวมทั้งกำหนดวันไถ่ให้สอดคล้องกับรายได้ของร้านหรือค่าเช่า
ขายฝากอาคารพาณิชย์คือการโอนกรรมสิทธิ์อาคารพาณิชย์ให้ผู้ซื้อฝากไว้ก่อนเพื่อรับเงินก้อน โดยมีสิทธิไถ่อาคารพาณิชย์คืนภายในกำหนดตามสัญญา ในราคาสินไถ่ที่ตกลง
หากครบกำหนดแล้วไม่ไถ่ อาคารพาณิชย์จะหลุดเป็นของผู้ซื้อฝากโดยสมบูรณ์ จึงควรวางแผนแหล่งเงินไถ่และขอต่อสัญญาก่อนครบกำหนดหากยังไม่พร้อม
กรณีที่พบบ่อยของเจ้าของอาคารพาณิชย์
- เจ้าของร้านค้าที่ต้องการเงินซื้อสต็อกหรือขยายสาขา โดยยังใช้ตึกเปิดร้านต่อ
- เจ้าของตึกแถวปล่อยเช่าที่ต้องการเงินก้อนโดยไม่ขายตึก
- ธุรกิจรายได้เงินสดที่ธนาคารไม่อนุมัติเพราะเอกสารรายได้ไม่ครบ
อาคารพาณิชย์ประเมินวงเงินจากอะไร
- ทำเล ย่านการค้า ถนนสายหลัก ใกล้ชุมชน สถานีรถไฟฟ้า หรือมหาวิทยาลัย
- หน้ากว้างและจำนวนชั้นของตัวอาคาร
- สภาพอาคาร อายุ และการต่อเติมที่ถูกกฎหมาย
- รายได้ค่าเช่าและที่จอดรถ
เงื่อนไขของขายฝากอาคารพาณิชย์
| หัวข้อ | ขายฝากอาคารพาณิชย์ |
|---|---|
| กรรมสิทธิ์ | โอนให้ผู้ซื้อฝากไปก่อน แต่มีสิทธิไถ่คืน |
| วงเงิน | โดยทั่วไปราว 50–65% ของมูลค่าประเมิน (ขึ้นกับประเภททรัพย์ ทำเล มูลค่า สภาพคล่อง และผลการประเมิน) |
| สินไถ่ | ราคาขายฝากรวมผลประโยชน์ตอบแทนไม่เกิน 15% ต่อปี |
| ระยะเวลาไถ่ | ขั้นต่ำ 1 ปี สูงสุด 10 ปี ตามกฎหมาย |
| ความเร็ว | ประมาณ 1-3 วันหลังตรวจทรัพย์ |
| ความเสี่ยงหลัก | ไม่ไถ่ตามกำหนด ทรัพย์หลุดเป็นของผู้ซื้อฝาก |
ตัวเลขเป็นค่าประมาณการเบื้องต้น ค่าธรรมเนียมและภาษีดูได้ในบทความ ภาษีและค่าธรรมเนียมจำนอง-ขายฝาก
เอกสารที่ต้องเตรียม
- โฉนดที่ดินตัวจริง
- บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของเจ้าของ
- สัญญาเช่า (ถ้ามี)
- เอกสารนิติบุคคลกรณีบริษัทถือกรรมสิทธิ์
ขั้นตอนขายฝากอาคารพาณิชย์
- 1ส่งภาพโฉนดและข้อมูลอาคารพาณิชย์ผ่านฟอร์มหรือไลน์ @assetflow
- 2ทีมงานประเมินวงเงินและเงินสุทธิหลังหักหนี้เดิม
- 3ตรวจทรัพย์หน้างาน ตกลงราคาขายฝาก วันไถ่ และสินไถ่
- 4ไปสำนักงานที่ดิน จดทะเบียนขายฝาก
- 5รับเงินโอนเข้าบัญชีในวันจดทะเบียน และวางแผนไถ่คืน
ข้อควรระวังสำหรับอาคารพาณิชย์
- ส่วนต่อเติมที่ผิดกฎหมายอาจไม่ถูกนับเป็นมูลค่า
- อาคารในย่านที่ตลาดซบเซาอาจได้วงเงินต่ำกว่าคาด
- ควรตกลงเรื่องการใช้อาคารและการเปิดกิจการต่อระหว่างสัญญาไว้ในสัญญา
- ทรัพย์หลุดหากไม่ไถ่ตามกำหนด
- ตรวจราคาสินไถ่และวันครบกำหนดในสัญญาให้ชัดเจน
- ทำที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น อย่าเซ็นสัญญานอกสำนักงาน
คำถามที่พบบ่อย
ขายฝากตึกแถวที่ยังเปิดร้านอยู่ ต้องปิดร้านไหม?
ไม่ต้อง ตกลงเรื่องการใช้อาคารและค่าเช่าระหว่างสัญญาไว้ในสัญญาให้ชัดเจนก่อนจดทะเบียน
ตึกแถวที่เปิดร้านอยู่ ทำได้ไหม?
ทำได้ ไม่ต้องปิดกิจการ ควรตกลงเรื่องการใช้อาคารระหว่างสัญญาให้ชัดเจนก่อนจดทะเบียน
สัญญาเช่าช่วยเพิ่มวงเงินไหม?
ช่วยเพิ่มความน่าเชื่อถือของทรัพย์และแผนชำระ แต่วงเงินยังคิดจากมูลค่าประเมินเป็นหลัก
ขายฝากขั้นต่ำกี่ปี?
ตามที่เราระบุ ขั้นต่ำ 1 ปี และสูงสุด 10 ปีตามกฎหมาย ควรตรวจในสัญญาให้ชัดเจนก่อนเซ็น
ขอต่อสัญญาขายฝากได้ไหม?
ทำได้เมื่อตกลงกับผู้ซื้อฝากก่อนครบกำหนด ควรติดต่อล่วงหน้า อ่านรายละเอียดในบทความเรื่องการขยายสัญญา