ดอกเบี้ยขายฝาก คิดเท่าไหร่ถึงถูกกฎหมาย? เพดาน 15% ต่อปี พร้อมตัวอย่างคำนวณ 2026
เขียนโดย พี่เป้ · เผยแพร่ 15 กรกฎาคม 2569 · อ่านประมาณ 8 นาที
ตรวจเนื้อหาโดย พี่เป้ (ที่ปรึกษาด้านจำนอง-ขายฝากอสังหาริมทรัพย์ AssetFlow Estate 365) · ปรับปรุงล่าสุด 11 ตุลาคม 2569
คำตอบสั้น
ดอกเบี้ยขายฝากที่ถูกกฎหมายคือผลประโยชน์ตอบแทนที่รวมกับราคาขายฝากแล้วต้องไม่เกิน 15% ต่อปี ของราคาขายฝาก หากสัญญากำหนดสูงกว่านี้ ส่วนที่เกินจะถูกลดลงมาเป็นเพดาน 15% ตัวอย่าง วงเงินขายฝาก 3,000,000 บาท เพดานสูงสุดคือ 450,000 บาทต่อปี (37,500 บาทต่อเดือน) ส่วน AssetFlow เริ่มต้น 0.75% ต่อเดือน หรือ 9% ต่อปี ซึ่งต่ำกว่าเพดานอย่างชัดเจน
เพดานดอกเบี้ยขายฝากและจำนอง สรุปในตารางเดียว
ตัวเลขนี้เป็นกรอบทางกฎหมาย ไม่ใช่อัตราที่ผู้ให้บริการทุกรายคิดจริง อัตราจริงขึ้นกับทรัพย์และเงื่อนไขของแต่ละสัญญา
| หัวข้อ | ขายฝาก | จำนอง |
|---|---|---|
| เพดานตามกฎหมาย | ไม่เกิน 15% ต่อปี (ป.พ.พ. มาตรา 499 และกฎหมายขายฝาก 2562) | ไม่เกิน 15% ต่อปี (ป.พ.พ. มาตรา 654) |
| เทียบเป็นรายเดือน | ไม่เกิน 1.25% ต่อเดือน | ไม่เกิน 1.25% ต่อเดือน |
| เรียกว่าอะไร | ผลประโยชน์ตอบแทน (รวมอยู่ในสินไถ่) | ดอกเบี้ย |
| ฐานที่ใช้คิด | ราคาขายฝาก | เงินต้นที่กู้ |
| AssetFlow เริ่มต้น | 0.75% ต่อเดือน (9% ต่อปี) | 0.75% ต่อเดือน (9% ต่อปี) |
ดอกเบี้ยขายฝาก คืออะไร
ผลประโยชน์ตอบแทนในการขายฝาก—ส่วนที่ผู้ขายฝากต้องจ่ายเพิ่มจากราคาขายฝาก เมื่อไถ่คืน เรียกรวมกันว่า "สินไถ่" ซึ่งต้องไม่เกินราคาขายฝากรวมกับผลประโยชน์ในอัตราไม่เกิน 15% ต่อปี (ป.พ.พ. มาตรา 499)
กฎหมายไม่ได้เรียกว่า "ดอกเบี้ย" โดยตรงสำหรับขายฝาก แต่เรียกว่า "ประโยชน์ตอบแทน" ที่รวมอยู่ในสินไถ่ ในทางปฏิบัติคนทั่วไปเรียกว่าดอกเบี้ยขายฝาก และคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ต่อเดือนหรือต่อปีจากราคาขายฝากเช่นเดียวกัน
เพดานตามกฎหมาย: 15% ต่อปี มาจากไหน
ป.พ.พ. มาตรา 499 กำหนดว่าสินไถ่ต้องไม่เกินราคาขายฝากรวมกับประโยชน์ตอบแทนในอัตราไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปี ถ้าสัญญากำหนดสินไถ่สูงกว่านั้น ให้ลดลงมาเป็นเพดานดังกล่าว
นอกจากนี้ พ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 เพิ่มการคุ้มครองเฉพาะกรณีที่ผู้ขายฝากเป็นบุคคลธรรมดาและทรัพย์เป็นที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย เช่น ผู้ซื้อฝากต้องแจ้งกำหนดไถ่ล่วงหน้า 3-6 เดือน มิฉะนั้นกำหนดไถ่ขยายออกไปอีก 6 เดือน และผู้ขายฝากยังอยู่อาศัยหรือใช้ประโยชน์ได้โดยไม่ต้องจ่ายค่าเช่า
วิธีคำนวณดอกเบี้ยและสินไถ่
สูตรพื้นฐานที่ใช้ตรวจสัญญา:
- ผลประโยชน์ต่อเดือน = ราคาขายฝาก × อัตราต่อเดือน (เช่น 3,000,000 × 0.75% = 22,500 บาท)
- ผลประโยชน์ต่อปี = ราคาขายฝาก × อัตราต่อปี (เช่น 3,000,000 × 9% = 270,000 บาท)
- สินไถ่ = ราคาขายฝาก + ผลประโยชน์ตอบแทนตลอดระยะสัญญา (เช่น 3,000,000 + 270,000 = 3,270,000 บาท เมื่อไถ่ที่ 12 เดือน)
- เพดานสูงสุด = ราคาขายฝาก × 15% × จำนวนปี (เช่น 3,000,000 × 15% = 450,000 บาทต่อปี)
ตัวอย่างทรัพย์ 5 ล้านบาท: ดอกเบี้ยขายฝากเท่าไหร่ถึงเกินกฎหมาย
สมมติทรัพย์ราคาประเมิน 5,000,000 บาท ขายฝากที่ 60% ได้วงเงิน 3,000,000 บาท ระยะเวลา 12 เดือน ตัวเลขนี้เป็นการสมมติเพื่อให้เห็นภาพ ไม่ใช่ใบเสนอราคา
| อัตราที่สัญญากำหนด | ต่อเดือน | รวม 12 เดือน | เทียบเพดาน 15% |
|---|---|---|---|
| 0.75% ต่อเดือน (9% ต่อปี) | 22,500 บาท | 270,000 บาท | ต่ำกว่าเพดาน |
| 1.00% ต่อเดือน (12% ต่อปี) | 30,000 บาท | 360,000 บาท | ต่ำกว่าเพดาน |
| 1.25% ต่อเดือน (15% ต่อปี) | 37,500 บาท | 450,000 บาท | เท่ากับเพดานพอดี |
| 2.00% ต่อเดือน (24% ต่อปี) | 60,000 บาท | 720,000 บาท | เกินเพดาน 270,000 บาท ส่วนเกินใช้บังคับไม่ได้ |
วิธีตรวจสัญญาขายฝากว่าดอกเบี้ยถูกกฎหมายหรือไม่
- หาราคาขายฝากและสินไถ่ในสัญญา แล้วลบกันเพื่อหาผลประโยชน์ตอบแทนทั้งหมด
- หารด้วยราคาขายฝากและจำนวนปี ถ้าได้เกิน 15% ต่อปีให้ระวัง
- ตรวจว่ามีค่าธรรมเนียมหรือค่าบริการอื่นที่บวกเข้ามาเป็นยอดแฝงหรือไม่ และระบุชัดเจนในสัญญา
- ตรวจวันครบกำหนดไถ่ และเงื่อนไขการต่อสัญญา ว่ามีค่าใช้จ่ายเพิ่มเท่าใด
- ทำสัญญาที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น และขอสำเนาสัญญาทุกฉบับ ไม่เซ็นเอกสารเปล่า
สัญญาณเตือนเรื่องดอกเบี้ยที่ควรระวัง
อ่านเพิ่มเกี่ยวกับการป้องกันตัวได้ที่บทความ วิธีเลี่ยงขายฝากหลอกลวงและตรวจสัญญา
- ไม่ยอมบอกอัตราเป็นตัวเลข หรือบอกเฉพาะ "ยอดผ่อน" ไม่บอกสินไถ่รวม
- ให้เซ็นสัญญาหลายฉบับ (เช่น สัญญากู้ + ขายฝาก) โดยไม่อธิบายความสัมพันธ์ของแต่ละฉบับ
- เร่งให้เซ็นโดยไม่ให้เวลาอ่านสัญญา หรือไม่ทำที่สำนักงานที่ดิน
- เรียกเก็บเงินนอกเหนือจากที่ระบุในสัญญา
นอกจากดอกเบี้ย ยังมีค่าใช้จ่ายอะไรอีก
ค่าจดทะเบียนขายฝากประมาณ 2% ของราคาประเมิน และอาจมีภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย อากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ ขึ้นกับระยะเวลาถือครองและกรณีของแต่ละคน ผู้รับผิดชอบจ่ายแต่ละรายการขึ้นกับที่ตกลงกันในสัญญา จำนวนจริงต้องให้เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินคำนวณในวันทำสัญญา ดูรายละเอียดที่บทความภาษีและค่าธรรมเนียมจำนอง-ขายฝาก
ลองคำนวณกับทรัพย์ของคุณเอง
ใช้เครื่องคำนวณวงเงินและดอกเบี้ยเบื้องต้นที่หน้า /calculator หรือส่งข้อมูลทรัพย์ให้ทีมประเมินเบื้องต้นฟรี ทีมงานจะแจ้งอัตราและยอดสินไถ่เป็นตัวเลขก่อนทำสัญญา เริ่มต้น 0.75% ต่อเดือน (9% ต่อปี)
เปรียบเทียบกับแบบจำนองได้ที่บทความ จำนอง vs ขายฝาก ต่างกันอย่างไร และทำความเข้าใจพื้นฐานที่บทความ ขายฝาก คืออะไร
เคสจริงของ AssetFlow
ตัวอย่างจากเคสที่ปิดดีลแล้ว ปกปิดข้อมูลลูกค้า ผลลัพธ์ของแต่ละเคสขึ้นกับทรัพย์และเงื่อนไขเฉพาะราย
คำถามที่พบบ่อย
- ดอกเบี้ยขายฝากสูงสุดตามกฎหมายคือเท่าไหร่?
- สินไถ่ต้องไม่เกินราคาขายฝากรวมกับผลประโยชน์ตอบแทนในอัตราไม่เกิน 15% ต่อปี (ป.พ.พ. มาตรา 499) และกฎหมายขายฝากปี 2562 ที่คุ้มครองการขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยของบุคคลธรรมดา ก็ใช้เพดาน 15% ต่อปีเช่นกัน
- ดอกเบี้ยขายฝาก 1.25% ต่อเดือน ถูกกฎหมายไหม?
- 1.25% ต่อเดือนเท่ากับ 15% ต่อปีพอดี ซึ่งอยู่ที่เพดาน ไม่เกินกฎหมาย แต่ถ้าคิดเกินกว่านี้ เช่น 2% ต่อเดือน (24% ต่อปี) ส่วนที่เกินเพดานจะถูกลดลงมาเป็น 15% ต่อปี
- ขายฝากกับจำนอง ดอกเบี้ยต่างกันไหม?
- เพดานทางกฎหมายเท่ากันคือไม่เกิน 15% ต่อปี แต่ฐานการคิดต่างกัน จำนองคิดดอกเบี้ยจากเงินต้นที่กู้ ส่วนขายฝากคิดเป็น "ผลประโยชน์ตอบแทน" บวกเข้าไปในสินไถ่ที่ต้องจ่ายตอนไถ่คืน และขายฝากมักได้วงเงินสูงกว่า จึงควรเปรียบเทียบเป็นยอดเงินรวมตลอดสัญญา ไม่ใช่ดูเฉพาะอัตรา
- ถ้าสัญญาขายฝากกำหนดดอกเบี้ยเกิน 15% ต่อปี ต้องทำอย่างไร?
- ให้เก็บสำเนาสัญญาและหลักฐานการจ่ายเงินไว้ทั้งหมด แล้วปรึกษาทนายความหรือสำนักงานที่ดินก่อนไถ่ถอน เพราะส่วนที่เกินเพดานใช้บังคับไม่ได้ สิ่งสำคัญคืออย่าเพิกเฉยหรือหยุดจ่ายโดยไม่ปรึกษาใคร เพราะอาจทำให้ไถ่ไม่ทันกำหนดและเสียกรรมสิทธิ์
- ดอกเบี้ยขายฝากต้องจ่ายรายเดือนหรือจ่ายตอนไถ่?
- ขึ้นกับที่ตกลงกันในสัญญา บางสัญญาจ่ายผลประโยชน์ตอบแทนเป็นรายเดือน บางสัญญารวมไว้เป็นสินไถ่ที่จ่ายครั้งเดียวตอนไถ่ ควรอ่านข้อสัญญาเรื่องวิธีและวันชำระให้ชัดเจนก่อนเซ็น
- AssetFlow คิดดอกเบี้ยขายฝากเท่าไหร่?
- เริ่มต้น 0.75% ต่อเดือน หรือ 9% ต่อปี อัตราจริงขึ้นกับราคาประเมิน ประเภทและทำเลทรัพย์ วงเงิน และระยะเวลา ทีมงานจะแจ้งอัตราและยอดสินไถ่เป็นตัวเลขก่อนทำสัญญา
แหล่งอ้างอิงทางกฎหมาย
บทความนี้สรุปข้อมูลเบื้องต้น รายละเอียดฉบับเต็มอ่านต่อได้จากแหล่งข้อมูลของกรมที่ดินด้านล่าง
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 499 (สินไถ่และประโยชน์ตอบแทนไม่เกิน 15% ต่อปี)
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 494 (กำหนดเวลาไถ่ ไม่เกิน 10 ปีสำหรับอสังหาริมทรัพย์)
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 654 (ดอกเบี้ยกู้ยืมเกิน 15% ต่อปี ลดลงเป็น 15%)
- กรมที่ดิน: พระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562
- กรมที่ดิน: ค่าธรรมเนียม ภาษี และอากร (คู่มือสำหรับประชาชน)
บทความนี้ให้ข้อมูลทั่วไปเพื่อประกอบการตัดสินใจ ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมายหรือภาษี อัตราค่าธรรมเนียมและภาษีอาจเปลี่ยนแปลง ควรตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินหรือผู้เชี่ยวชาญก่อนทำสัญญา
อ่านต่อ: เรื่องขายฝากและจำนองที่ควรรู้
อยู่ใน Knowledge Hub
- หมวดกฎหมาย · อ่านต่อ: ป้องกันการถูกโกง
- หมวดภาษีและค่าธรรมเนียม · อ่านต่อ: คำนวณวงเงินและดอกเบี้ย
คู่มือที่เกี่ยวข้อง
อยากประเมินวงเงินของคุณเองไหม
ลองคำนวณวงเงินและดอกเบี้ยเบื้องต้นด้วยตัวเองได้ฟรี หรือปรึกษาพี่เป้ อสังหาพลิกชีวิต ไม่มีข้อผูกมัด
