โฉนดติดจำนองธนาคารอยู่ จำนองหรือขายฝากต่อได้ไหม?

บ้านหรือที่ดินยังผ่อนธนาคารไม่หมด แต่ต้องการเงินทุนเพิ่ม สามารถนำทรัพย์ไปจำนองหรือขายฝากกับผู้ให้ทุนรายใหม่ได้หรือไม่?

คำตอบคือ ต้องตรวจสอบภาระเดิมและโครงสร้างธุรกรรมก่อน

การที่โฉนดติดจำนองไม่ได้หมายความว่าทรัพย์หมดมูลค่า แต่ผู้ให้ทุนรายใหม่จำเป็นต้องทราบว่าเหลือหนี้เดิมเท่าไร และจะจัดการภาระเดิมอย่างไร

โฉนดติดธนาคารหมายถึงอะไร?

เมื่ออสังหาริมทรัพย์ถูกจดทะเบียนจำนอง ธนาคารหรือเจ้าหนี้มีสิทธิจำนองที่จดทะเบียนอยู่เหนือทรัพย์นั้น

ดังนั้น ก่อนทำธุรกรรมใหม่ ต้องตรวจสอบอย่างน้อยว่า

• เจ้าหนี้เดิมคือใคร
• ยอดหนี้คงเหลือเท่าไร
• วงเงินจำนองที่จดทะเบียนไว้เท่าไร
• มีภาระอื่นอีกหรือไม่
• ผู้รับจำนองเดิมต้องให้ความยินยอมในธุรกรรมที่เกี่ยวข้องหรือไม่

กรมที่ดินมีหลักเกณฑ์ว่า การจดทะเบียนบางประเภทที่กระทบสิทธิของผู้รับจำนองจะดำเนินการได้เมื่อได้รับความยินยอมจากผู้รับจำนอง

วิธีที่พบได้: ปิดภาระเดิมแล้วทำสัญญาใหม่

ตัวอย่างเช่น บ้านมีมูลค่าที่ใช้พิจารณา 8 ล้านบาท เหลือหนี้ธนาคาร 1.5 ล้านบาท เจ้าของต้องการเงินเพิ่ม 2 ล้านบาท

ในบางโครงสร้าง ผู้ให้ทุนรายใหม่อาจพิจารณาวงเงินโดยคำนึงถึงเงินที่ต้องใช้ปิดภาระเดิมก่อน เมื่อชำระหนี้เดิมและดำเนินการไถ่ถอนจำนองเรียบร้อย จึงดำเนินธุรกรรมใหม่ตามขั้นตอนที่ตกลงกัน

ตัวเลขดังกล่าวเป็นเพียงตัวอย่างเพื่ออธิบายแนวคิด ไม่ใช่การรับรองวงเงิน

ต้องเอาเงินตัวเองไปปิดธนาคารก่อนหรือไม่?

ไม่สามารถตอบแบบเดียวได้ทุกกรณี ขึ้นอยู่กับโครงสร้างธุรกรรม ผู้ให้ทุน เจ้าหนี้เดิม และยอดหนี้ จึงควรส่งข้อมูลทรัพย์และยอดปิดบัญชีให้ตรวจสอบก่อน

เอกสารที่ควรเตรียม

เพื่อประเมินเบื้องต้น ควรมี

• สำเนาโฉนดทุกหน้า
• รายละเอียดทรัพย์
• Location
• ยอดหนี้คงเหลือ
• ยอดปิดบัญชีล่าสุด ถ้ามี
• ชื่อเจ้าหนี้เดิม
• รูปทรัพย์
• วงเงินที่ต้องการ

อย่าดูแค่มูลค่าทรัพย์ ต้องดู “Equity”

สมมติทรัพย์มีมูลค่า 10 ล้านบาท แต่ติดหนี้อยู่ 8 ล้านบาท กับอีกกรณีทรัพย์มีมูลค่า 10 ล้านบาท แต่เหลือหนี้เพียง 1 ล้านบาท

แม้มูลค่าทรัพย์เท่ากัน แต่พื้นที่ของมูลค่าทรัพย์ที่เหลือหลังภาระเดิมต่างกันมาก นี่เป็นเหตุผลว่าทำไมคำถามแรก ๆ ที่ผู้ประเมินมักต้องการทราบคือ “ติดธนาคารอยู่เท่าไหร่?”

คำถามที่พบบ่อย

บ้านผ่อนไม่หมดขายฝากได้ไหม?

ต้องตรวจสอบภาระจำนองเดิมและแนวทางจัดการภาระนั้นก่อน หากจะมีการโอนกรรมสิทธิ์หรือทำธุรกรรมที่กระทบสิทธิผู้รับจำนองเดิม ต้องดำเนินการให้ถูกต้องตามกฎหมายและข้อกำหนดที่เกี่ยวข้อง

ติดธนาคาร 2 ล้าน ต้องการเพิ่มอีก 1 ล้าน ทำได้ไหม?

ต้องประเมินมูลค่าทรัพย์และเงื่อนไขทั้งหมดก่อน ไม่สามารถพิจารณาจากยอดหนี้เพียงอย่างเดียว

ต้องมีโฉนดตัวจริงไหม?

ขั้นตอนจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินต้องใช้เอกสารตามที่กฎหมายและสำนักงานที่ดินกำหนด แต่ในขั้นประเมินเบื้องต้นสามารถเริ่มจากสำเนาหรือภาพเอกสารเพื่อให้ตรวจสอบข้อมูลก่อน

สรุป

โฉนดติดธนาคารไม่ได้แปลว่าหมดทางหาเงินทุนเพิ่ม แต่ต้องดู 3 ตัวเลขสำคัญ คือ มูลค่าทรัพย์ + ภาระหนี้เดิม + วงเงินที่ต้องการ

AssetFlow สามารถช่วยตรวจสอบโครงสร้างเบื้องต้นว่าทรัพย์ที่ยังมีภาระเดิมมีทางเลือกใดบ้าง ก่อนเข้าสู่ขั้นตอนทำธุรกรรมจริง

การอนุมัติและวงเงินขึ้นอยู่กับรายละเอียดทรัพย์ ภาระเดิม และเงื่อนไขของผู้ให้ทุน