ราคาประเมินที่ดิน vs ราคาตลาด ต่างกันอย่างไร? จำนอง–ขายฝากใช้ราคาไหน

เจ้าของที่ดินหลายคนเคยเจอสถานการณ์แบบนี้

“ราคาประเมินที่ดิน 3 ล้านบาท แต่แถวนี้ขายกัน 6 ล้านบาท แล้วเวลาจำนองหรือขายฝากจะคิดจากราคาไหน?”

คำตอบคือ ต้องดูมากกว่าตัวเลขเดียว

เพราะ “ราคาประเมินทรัพย์สิน” “ราคาตลาด” และ “ราคาที่ใช้พิจารณาวงเงินจำนอง–ขายฝาก” มีความหมายและวัตถุประสงค์ต่างกัน

ราคาประเมินที่ดินคืออะไร?

ราคาประเมินทรัพย์สินของภาครัฐจัดทำขึ้นเพื่อใช้เป็นข้อมูลอ้างอิงและใช้ในภารกิจของรัฐ เช่น การคำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีอากรบางประเภทในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม

กรมธนารักษ์มีระบบให้ประชาชนค้นหาราคาประเมินที่ดินรายแปลง โดยสามารถค้นหาจากข้อมูล เช่น เลขที่โฉนดได้

อย่างไรก็ตาม ราคาประเมินดังกล่าวไม่ควรถูกตีความว่าเป็น “ราคาที่ขายได้แน่นอนในตลาด”

ราคาตลาดคืออะไร?

ราคาตลาดคือระดับราคาที่ผู้ซื้อและผู้ขายมีแนวโน้มตกลงซื้อขายทรัพย์กันภายใต้สภาวะตลาดในช่วงเวลานั้น

ราคาตลาดจึงได้รับผลกระทบจากหลายปัจจัย เช่น

• ทำเล
• ทางเข้า–ออก
• หน้ากว้าง
• รูปร่างแปลง
• การใช้ประโยชน์ที่ดิน
• สาธารณูปโภค
• ความต้องการซื้อในพื้นที่
• ราคาซื้อขายของทรัพย์ใกล้เคียง
• สภาพเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์

ด้วยเหตุนี้ ราคาตลาดจึงสามารถสูงหรือต่ำกว่าราคาประเมินภาครัฐได้

แล้วราคาประกาศขายคือราคาตลาดหรือไม่?

ไม่จำเป็น

เจ้าของทรัพย์สามารถตั้งราคาประกาศขายได้ตามที่ต้องการ

ตัวอย่างเช่น ที่ดินแปลงหนึ่งประกาศขาย 10 ล้านบาทมานาน 2 ปี แต่ไม่มีผู้ซื้อ ตัวเลข 10 ล้านบาทจึงไม่ได้ยืนยันว่ามูลค่าตลาดของทรัพย์เท่ากับ 10 ล้านบาท

ในการประเมินทรัพย์ควรดูข้อมูลหลายด้านประกอบกัน

จำนอง–ขายฝาก ใช้ราคาไหน?

การพิจารณาวงเงินโดยผู้ให้ทุนเอกชนอาจพิจารณาทั้งราคาประเมิน ข้อมูลตลาด สภาพทรัพย์ ทำเล และความสามารถในการเปลี่ยนทรัพย์เป็นเงิน

สิ่งสำคัญอีกอย่างคือ สภาพคล่องของทรัพย์

ตัวอย่างเช่น ที่ดิน 2 แปลงมีมูลค่าประเมินใกล้กัน แปลงแรกอยู่ติดถนนใหญ่ ใกล้ชุมชน รูปแปลงสวย และมีการซื้อขายในพื้นที่สม่ำเสมอ อีกแปลงอยู่ลึก ทางเข้าแคบ รูปแปลงผิดปกติ และมีผู้ซื้อเฉพาะกลุ่ม

แม้ราคาประเมินใกล้กัน การพิจารณาวงเงินก็อาจแตกต่างกัน

ทำไมวงเงินจึงต่ำกว่ามูลค่าทรัพย์?

เพราะการจำนองหรือขายฝากไม่ใช่การซื้อทรัพย์ในราคาตลาดเต็มจำนวน ผู้ให้ทุนต้องพิจารณาความเสี่ยงของทรัพย์และธุรกรรมประกอบด้วย

ดังนั้น หากประเมินทรัพย์ได้ 10 ล้านบาท จึงไม่ได้หมายความว่าจะได้รับวงเงิน 10 ล้านบาท

ตัวอย่าง

สมมติว่า

• ราคาประเมินภาครัฐ: 4 ล้านบาท
• ข้อมูลตลาดที่ประเมินได้: 6 ล้านบาท
• เจ้าของประกาศขาย: 8 ล้านบาท

การประเมินวงเงินไม่ควรนำ 8 ล้านบาทไปคูณเปอร์เซ็นต์ทันที แต่ต้องตรวจสอบก่อนว่า มูลค่าที่เหมาะสมสำหรับการพิจารณาทรัพย์จริง ๆ อยู่ที่เท่าใด จากนั้นจึงนำมาพิจารณาวงเงินตามเกณฑ์ของผู้ให้ทุน

คำถามที่พบบ่อย

ราคาประเมินต่ำกว่าราคาตลาด จำนองได้ไหม?

ได้ หากทรัพย์และผู้ขอเข้าเงื่อนไขของผู้ให้ทุน โดยผู้ให้ทุนอาจพิจารณาข้อมูลอื่นนอกเหนือจากราคาประเมินภาครัฐ

ราคาประเมิน 5 ล้าน จะได้วงเงิน 5 ล้านหรือไม่?

ไม่จำเป็น วงเงินขึ้นอยู่กับมูลค่าที่ใช้พิจารณาและเกณฑ์ของผู้ให้ทุน

เช็กราคาประเมินที่ดินได้จากไหน?

สามารถตรวจสอบผ่านบริการค้นหาราคาประเมินทรัพย์สินของกรมธนารักษ์

สรุป

ราคาประเมิน ≠ ราคาตลาด ≠ ราคาประกาศขาย ≠ วงเงิน

หากต้องการทราบว่าทรัพย์สามารถนำมาจำนองหรือขายฝากได้วงเงินประมาณเท่าใด วิธีที่แม่นยำกว่าคือให้ตรวจสอบทรัพย์เป็นรายแปลง

AssetFlow สามารถช่วยประเมินข้อมูลทรัพย์เบื้องต้น เพื่อให้เจ้าของทรัพย์เห็นทางเลือกก่อนตัดสินใจทำธุรกรรม

ผลการประเมินและวงเงินจริงขึ้นอยู่กับทรัพย์ เงื่อนไขธุรกรรม และการพิจารณาของผู้ให้ทุนแต่ละราย