ที่ดินราคาประเมิน 5 ล้าน ขายฝากได้วงเงินจริงเท่าไหร่? ทำไมไม่ได้เต็มราคาประเมิน

มีที่ดินราคาประเมิน 5 ล้านบาท หมายความว่าจะสามารถจำนองหรือขายฝากได้เงิน 5 ล้านบาทเลยหรือไม่?

คำตอบคือ ไม่จำเป็น

เพราะราคาประเมินที่ดิน มูลค่าตลาด และวงเงินที่ผู้ให้ทุนพิจารณา เป็นคนละตัวเลขกัน

ก่อนตัดสินใจนำอสังหาริมทรัพย์มาเปลี่ยนเป็นสภาพคล่อง เจ้าของทรัพย์ควรเข้าใจก่อนว่า “วงเงินจริง” ถูกพิจารณาจากอะไรบ้าง

ราคาประเมินที่ดิน ไม่เท่ากับวงเงินที่ได้รับ

สิ่งที่มักทำให้เจ้าของทรัพย์สับสนคือคำว่า “ราคาประเมิน” ในความเป็นจริง ที่ดินหนึ่งแปลงอาจมีตัวเลขที่เกี่ยวข้องหลายแบบ เช่น

1. ราคาประเมินราชการ

เป็นราคาประเมินที่ภาครัฐกำหนดเพื่อใช้เป็นฐานสำหรับงานด้านสิทธิและนิติกรรม รวมถึงการคำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีบางประเภท

2. ราคาตลาด

เป็นราคาที่ทรัพย์นั้นมีโอกาสซื้อขายกันจริงในตลาด ณ ช่วงเวลานั้น ซึ่งอาจสูงหรือต่ำกว่าราคาประเมินราชการได้

3. ราคาที่ผู้ให้ทุนประเมิน

กรณีจำนองหรือขายฝาก ผู้ให้ทุนจะไม่ได้ดูเพียงตัวเลขราคาประเมิน แต่พิจารณาความเสี่ยงและความสามารถในการเปลี่ยนทรัพย์กลับเป็นเงินด้วย

ดังนั้น ที่ดินราคาประเมิน 5 ล้านบาท ไม่ได้หมายความว่าจะได้รับวงเงิน 5 ล้านบาทโดยอัตโนมัติ

แล้วขายฝากได้ประมาณกี่เปอร์เซ็นต์ของมูลค่าทรัพย์?

ไม่มีเปอร์เซ็นต์เดียวที่ใช้ได้กับทรัพย์ทุกประเภท

วงเงินขึ้นอยู่กับทรัพย์แต่ละแปลง ทำเล สภาพตลาด เอกสารสิทธิ์ และเงื่อนไขของผู้ให้ทุนแต่ละราย

ตัวอย่างเพื่อให้เห็นภาพ: สมมติที่ดินแปลงหนึ่งมีมูลค่าที่ใช้ประกอบการพิจารณา 5,000,000 บาท หากผู้ให้ทุนพิจารณาวงเงินที่ 50% ของมูลค่าดังกล่าว วงเงินเบื้องต้นจะอยู่ที่ประมาณ 5,000,000 × 50% = 2,500,000 บาท

แต่หากทรัพย์มีทำเลดี ซื้อขายง่าย และมีความต้องการสูง ผู้ให้ทุนอาจพิจารณาแตกต่างออกไป ในทางกลับกัน หากทรัพย์ขายต่อยากหรือมีข้อจำกัด วงเงินก็อาจต่ำลง

ตัวเลขดังกล่าวจึงควรใช้เพื่อทำความเข้าใจวิธีคิดเท่านั้น ไม่ใช่การรับรองวงเงิน

8 ปัจจัยที่มีผลต่อวงเงินจำนอง–ขายฝาก

1. ทำเลที่ตั้ง

ทรัพย์ในพื้นที่ที่มีความต้องการซื้อขายสูง มักประเมินความเสี่ยงได้ง่ายกว่าทรัพย์ในพื้นที่ห่างไกลหรือมีตลาดซื้อขายจำกัด

2. ทางเข้า–ออกของที่ดิน

ที่ดินติดถนนสาธารณะและเข้าออกสะดวก แตกต่างจากที่ดินตาบอดหรือที่ดินที่ต้องใช้ภาระจำยอมในการเข้าออก

3. รูปร่างของแปลงที่ดิน

ที่ดินหน้ากว้าง รูปแปลงเหมาะสม และสามารถนำไปใช้ประโยชน์ได้ง่าย อาจมีสภาพคล่องมากกว่าแปลงที่มีรูปร่างผิดปกติ

4. ประเภทของทรัพย์

ที่ดินเปล่า บ้าน คอนโด อาคารพาณิชย์ โกดัง โรงงาน และอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น มีตลาดและความเสี่ยงแตกต่างกัน

5. เอกสารสิทธิ์

ประเภทเอกสารสิทธิ์ รวมถึงรายละเอียดและข้อจำกัดที่ปรากฏในเอกสาร มีผลต่อการพิจารณา

6. ภาระผูกพันเดิม

หากทรัพย์มีจำนองเดิม ภาระจำยอม การอายัด หรือข้อจำกัดอื่น จำเป็นต้องตรวจสอบรายละเอียดก่อนว่าสามารถดำเนินธุรกรรมใหม่ได้อย่างไร

7. ราคาซื้อขายจริงในบริเวณใกล้เคียง

การมีประกาศขายในราคา 10 ล้านบาท ไม่ได้หมายความว่าทรัพย์มีมูลค่าตลาด 10 ล้านบาทเสมอไป ผู้ประเมินอาจพิจารณาข้อมูลตลาดและทรัพย์เปรียบเทียบในบริเวณเดียวกันประกอบด้วย

8. สภาพคล่องของทรัพย์

คำถามสำคัญคือ “ถ้าต้องขายทรัพย์นี้ มีผู้ซื้อรองรับมากน้อยแค่ไหน?”

อสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงมากแต่มีผู้ซื้อเฉพาะกลุ่ม อาจได้รับการพิจารณาวงเงินอย่างระมัดระวังกว่าทรัพย์ที่มีตลาดรองรับกว้างกว่า

ตัวอย่าง: ที่ดินราคาเท่ากัน แต่วงเงินอาจไม่เท่ากัน

สมมติมีที่ดิน 2 แปลง มูลค่าใกล้เคียงกัน

แปลง A

• ติดถนนใหญ่
• รูปแปลงสวย
• อยู่ในพื้นที่ชุมชน
• เดินทางสะดวก
• มีตลาดซื้อขายชัดเจน

แปลง B

• อยู่ลึกจากถนนหลัก
• ทางเข้าออกมีข้อจำกัด
• รูปแปลงไม่เหมาะกับการพัฒนา
• มีผู้ซื้อในตลาดค่อนข้างจำกัด

แม้มูลค่าที่เจ้าของทรัพย์ประเมินไว้จะใกล้เคียงกัน แต่วงเงินที่ได้รับการพิจารณาอาจแตกต่างกันได้ นี่คือเหตุผลว่าทำไมการดูเฉพาะ “ราคาประเมินต่อตารางวา” จึงยังไม่เพียงพอ

อยากรู้วงเงิน ต้องเตรียมอะไรบ้าง?

หากต้องการประเมินเบื้องต้น การมีข้อมูลต่อไปนี้จะช่วยให้ตรวจสอบทรัพย์ได้เร็วขึ้น

• ภาพถ่ายโฉนดหรือเอกสารสิทธิ์
• ตำแหน่งที่ตั้งหรือ Google Maps
• เนื้อที่
• ประเภททรัพย์
• รูปถ่ายทรัพย์ปัจจุบัน
• ภาระจำนองหรือภาระผูกพันเดิม ถ้ามี
• วงเงินที่ต้องการ

ข้อมูลครบตั้งแต่ต้นจะช่วยลดขั้นตอนการสอบถามกลับและทำให้การประเมินเบื้องต้นแม่นยำขึ้น

ราคาประเมิน 5 ล้าน แต่ต้องการเพียง 1 ล้านบาท ทำได้ไหม?

สามารถนำข้อมูลไปให้ผู้ให้ทุนพิจารณาได้ ผู้ขอไม่จำเป็นต้องขอวงเงินสูงสุดที่ทรัพย์รองรับเสมอไป

ตัวอย่างเช่น หากต้องการเงินทุนหมุนเวียนเพียง 1 ล้านบาท ก็ควรประเมินจากความต้องการเงินจริง ความสามารถในการชำระหรือไถ่ถอน และต้นทุนทั้งหมดของธุรกรรม ไม่ใช่ขอวงเงินสูงสุดเพียงเพราะทรัพย์มีมูลค่าสูง

จำนองหรือขายฝาก แบบไหนเหมาะกว่า?

ทั้งสองรูปแบบมีโครงสร้างทางกฎหมายต่างกันอย่างสำคัญ

จำนอง โดยหลักกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ยังอยู่กับเจ้าของทรัพย์ และนำอสังหาริมทรัพย์มาเป็นหลักประกันหนี้ ส่วน ขายฝาก เป็นสัญญาซื้อขายที่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ตกแก่ผู้ซื้อฝาก โดยผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ทรัพย์กลับภายในระยะเวลาที่กำหนด

ดังนั้นไม่ควรตัดสินใจจากคำถามว่า “แบบไหนได้เงินเยอะกว่า” เพียงอย่างเดียว ควรเปรียบเทียบทั้งวงเงิน ค่าใช้จ่าย ระยะเวลาสัญญา เงื่อนไขการชำระ และแผนการนำทรัพย์กลับคืน

สรุป

การมีที่ดินราคาประเมิน 5 ล้านบาท ไม่ได้หมายความว่าจะจำนองหรือขายฝากได้เงิน 5 ล้านบาท

วงเงินจริงขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย ทั้งทำเล ประเภททรัพย์ ทางเข้าออก รูปแปลง ภาระผูกพัน และสภาพคล่องของทรัพย์

ดังนั้นวิธีที่เหมาะสมกว่าการคาดเดาจากราคาประเมินเพียงอย่างเดียว คือประเมินทรัพย์เป็นรายแปลงและคำนวณวงเงินเบื้องต้นก่อนตัดสินใจ

มีโฉนดอยู่แล้ว อยากรู้ว่าทรัพย์ของคุณประเมินวงเงินได้ประมาณเท่าไหร่? ทดลองใช้เครื่องคำนวณวงเงินจำนอง–ขายฝากของ AssetFlow เพื่อประเมินเบื้องต้น หรือส่งข้อมูลทรัพย์ให้ทีมงานช่วยตรวจสอบก่อนตัดสินใจ

การจำนองและขายฝากมีความเสี่ยง ผู้ทำสัญญาควรศึกษาเงื่อนไข ค่าใช้จ่าย และความสามารถในการชำระหรือไถ่ถอนก่อนตัดสินใจ ตัวเลขวงเงินเป็นเพียงการประเมินเบื้องต้นและอาจแตกต่างตามทรัพย์และเงื่อนไขของผู้ให้ทุน